行政書士が解説！不動産投資による経営・管理ビザ

不動産投資で経営・管理ビザを取得する条件とは

外国人が日本国内の投資用不動産を購入し、賃貸収入がある場合、経営・管理ビザを取得できる場合があります。ただし、それほど簡単ではありません。経営・管理ビザを取得するためには、不動産投資を事業として継続的に行っていくという証拠を多数用意する必要があります。例えば、ご本人の不動産投資に関する経験や実績、自己資金の額、その資金をどのように作ってきたか、保有不動産の時価、利回り等の証明などが必要となります。

また、今後の投資計画の具体性、実現可能性も審査されます。 ここまでは、金融機関等から大型融資を受ける時の事業計画書及びその根拠書類と似ているのですが、経営管理ビザを取得するためには、これだけでは不十分です。「経営・管理ビザの該当性」という重要な要素があるからです。この該当性を考慮に入れずに作成した事業計画書や証拠をいくら揃えても、経営・管理ビザは取得できません。 不動産購入による経営・管理ビザの申請は、ポイントを間違えると、本来取得できるはずのケースであっても、取得できないことが多々あります。

当事務所では、下記のようなケースで経営管理ビザの取得サポートをさせていただきました。全て許可されております。

• 東京都内にあるビル1棟を購入し、それを足掛かりに追加投資されている中国人男性（年間家賃収入3,200万円）
• 埼玉県内にある賃貸物件１室を購入し、今後の購入計画が明確であった台湾人女性（年間家賃収入120万円+追加物件購入予定あり）
• 北海道の不動産複数を所有されている韓国人男性（年間家賃収入1,400万円）
• 東京都内のワンルームを所有され、他に貿易ビジネスをされていた日系アメリカ人（年間家賃収入80万円+貿易業での売上あり）
• 福島県内の土地を所有され、それを賃貸して収入を得ておられた中国人女性（年間賃貸収入900万円）

民泊の運営により、経営管理ビザを取得する時の注意点

最近、経営・管理ビザを取って、民泊事業（AirBNB）を行いたいという方が増えてきました。 経営・管理ビザを取得するためには、旅館業許可（簡易宿泊所営業許可）もしくは民泊新法に基づく届出が必要です。

できれば、旅館業許可を取得したほうがよいのですが、許可に必要な設備の設置、建物の改装などが必要であり、相応の費用がかかります（最低100万円以上かかることが多いです）。ただ、旅館業許可を取得できれば、かなり高確率で、経営管理ビザも取得できます。実際、当事務所で扱った事例では、旅館業許可を取得した場合の経営・管理ビザの許可率は100％です。

民泊新法に基づく届出については、年間180日しか営業できません。経営管理ビザを申請するときには、この点を考慮する必要があります。つまり、収支のシミュレーションが非常に重要になってきます。通常、民泊の管理代行会社では、この収支シミュレーションを無料で作成してくれますので、必ずシミュレーションを作成しておいてください。

なお、民泊の管理代行会社の経営者から聞いた話なのですが、民泊を事業として行う場合、東京23区もしくは京都市内がよいとのことでした。それ以外の場所だと、民泊だけで安定した売上を上げることが難しいようです。費用だけかかって、それほど利益が出ないというリスクがあるようです。

また、民泊事業は、これまでなかった事業であるため、ビザ取得の際には、細かい点が審査されます。上記の他にも注意点がいくつかございます。個別事案により異なりますので、詳細については、来所相談（初回は無料）をご予約ください。

経営・管理ビザ取得のメリット

日本への出入国が自由にできる

観光ビザの場合、日本滞在日数が決まっていたり、国によっては毎回ビザを取得する必要があったりします。しかし、長期ビザである経営・管理ビザを取得すれば、ビザ期間内の出入国は自由です。コロナ禍、一時的に観光ビザの発給が停止されましたが、長期ビザを持っている方の入国の制限は比較的緩やかでした。

日本の年金・健康保険に加入できる

日本の年金制度や健康保険の制度は、比較的充実しています。年金については、10年以上加入していれば、海外のどこに住んでいても受け取ることができます。日本円ベースでの支払いとなるため、生活する国によっては、リタイア後の十分な生活費になります。

永住者ビザを取得できる可能性もある

原則、日本に10年以上住み続ければ、永住者ビザ取得の可能性もあります。また、年収が相当高ければ（2500万円以上）、最短2年で永住者ビザ取得の要件を満たす場合もあります。

経営・管理ビザ取得のデメリット

会社設立やビザ取得の費用がかかる

経営・管理ビザを取得するためには、日本で会社を設立しなければいけません。あるいは、会社を買収する必要があります。株式会社の場合、法定費用（設立にかかる税金など）だけでも約20万円かかります。

また、経営・管理ビザの申請にかかる費用もあります。

毎年、会社の決算処理が必要

経営・管理ビザを維持（更新）していくためには、毎年、会社の決算処理を行う必要があります。また、決算申告だけでなく、法定調書の作成、提出などの手続きも必要です。通常、税理士にお願いすることが多いですが、税理士費用がかかります。

経営・管理ビザの取得を検討する場合、こうした費用面の負担も十分に考慮してください。

不動産購入→経営・管理ビザ取得の流れ

1. 購入する不動産を決める
2. 日本で設立する会社の事務所を確保する。購入する不動産（ビル）の1室でも可能。
3. 日本で会社（合同会社のことが多い）を設立する。経営・管理ビザを前提とした会社設立のためには、機関設計についてのノウハウが必要です。当事務所では、専門の司法書士と共同で会社設立業務を行っております。
4. 会社名義で不動産を購入する。状況によっては個人名義でも可能な場合ありますが、この点についてのアドバイスは受任後にさせていただきます。
5. 経営・管理ビザ申請に必要な書類の準備（お客様＆当事務所）
6. 出入国在留管理局にて、経営・管理ビザ申請（当事務所で代行）
7. （通常1～3ヶ月）結果通知
8. 来日（もともと日本におられる場合、ビザ変更手続き）

不動産投資と経営管理ビザ　よくある質問

購入した物件に経営・管理ビザを取った本人が住むことはできますか？

例えば、20室くらいあるビル1棟を購入し、その1室に住むことはできます。ただし、事務所兼自宅にすることはできません（例外ありますが、現実的に難しいです）。

経営・管理ビザを取得できたら、家族も日本に呼べますか？

はい、配偶者と子については、「家族滞在ビザ」を取得できます。

将来、永住者ビザも取れますか？

日本に住んで10年以上経過すれば、永住申請できます。また、条件（社会保険加入、高額所得など）を満たせば、最短2年で永住申請も可能です。ただ、いずれの場合も日本に住んでいることが条件です。1年の半分以上、海外にいる場合は、永住者ビザを取得できる可能性が低いです。

不動産投資会社向け　個別コンサルティング

• ZOOMでの個別コンサルティング（1時間）
• ZOOM会議後、議題内容をレポートにしてメールします

個別コンサルティングについてのよくある質問

どんな行政書士が対応してくれるのですか？

相談時には何を準備したほうがよいですか？

この記事を作成した人　つくばワールド行政書士事務所　行政書士　濵川恭一

在日本买房子，就能取得经营管理签证吗？

外国人在日本买房子，用作投资，并能得到租金回报的情况下，取得经营管理签证是可能的。但是，并非简单的事情。要把不动产投资作为事业化进行。

如对于不动产的投资的实际经验和成绩，还有自己保有的资金，这些资金是如何取得的，自己保有的不动产的市价，所投资的不动产的回报，这些都要作为材料提交。还有，今后的投资规划，实现的可能性也要被作为审查的依据。

在这里，对于投资不动产时向金融机关借了融资的情况下，融资时的事业计划书也是有利材料，但仅仅这些材料是不够的，必须提出符合经营管理签证条件的材料。

比如成立公司后主经营不动产投资，公司如何运作，公司如何盈利，事业的规划说明，事业的安定性。符合这些条件，取得经营管理签证是顺利的有希望的。所以，如果重点错误的话，本来可以顺利取得的签证，最后无法取得的先例也是许多的。

下面举例我社的一些成功的先例

• 东京都内购入了一栋房子，以作为立脚点追加投资的中国籍男性
• 琦玉县的一室户购入，并且以后的房子购入计划非常明确的台湾籍女性
• 北海道的不动产多件购入的韩国籍男性
• 东京都内一室户购入后并且同时经营着其他贸易活动的日系美国人
• 在福岛县有土地，把此土地出租后得到租金回报的中国籍女性

另外，还有种种事列